房地产领域合规盘点（26年09月22日）

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本期盘点周期为2026年9月15日至9月22日，聚焦房地产领域一周内的监管动态、政策落地与行业事件。内容覆盖中央定调、地方细则、公积金制度改革、住宅质量保修及存量房交易资金监管等高频合规议题，仅供业内与购房人群体参考，不构成法律意见。

一、住建部定调"房地产进入存量时代"，三项基础性制度加速落地

【事件概况】
9月18日，国务院新闻办公室举行"开局起步'十五五'"系列主题新闻发布会，住房城乡建设部相关负责人表示，当前房地产市场出现"两个转变"：一是供求关系发生重大变化，二是房地产正式进入存量时代。据披露，二手房交易占比已从2020年的27%提升至2025年的46%，2026年前8个月进一步升至52%，首次超过50%。住建部同时明确，将全力推动房地产开发、融资、销售三项基础性制度落地，以项目公司制为抓手，一体推进房地产开发、融资、销售制度改革。

【法律合规解读】

1.
制度定性：本次发布会释放的核心信号是"以项目为单位"的风险隔离与监管重构，意味着行业监管从过去的集团信用背书转向项目层面的封闭运行，房地产项目公司的独立核算、独立担保、独立风险处置将成为合规重点。
2.
主体风险：房企集团母子公司之间的资金混同、担保链条、关联交易将面临更严穿透式监管；项目公司若被认定为法人格混同，可能被否认独立责任，波及母公司。
3.
监管依据：《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》、2026年8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）。
4.
合规建议：房企应提前梳理项目公司治理结构、资金往来台账与销售合同文本，确保项目资金封闭管理、预售资金按节点拨付，避免集团层面随意调拨。
二、新修订《住房公积金管理条例》9月20日正式施行

【事件概况】
根据国务院令第844号，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》自2026年9月20日起施行，这是该条例自1999年颁布以来幅度较大的一次修订。修订主要包括：扩大制度覆盖面，支持个体工商户、非全日制从业人员及灵活就业人员自愿缴存；拓宽提取使用范围，覆盖租赁、老旧小区改造等住房消费场景；优化管理与监督机制。9月18日国新办发布会上，住建部相关负责人对修订内容做了进一步解读。

【法律合规解读】

1.
制度定性：本次修订将住房公积金从"单位强制缴存"扩展为"单位强制+灵活就业自愿"双轨制，缴存与提取规则同步扩容，对企业用工合规与平台用工关系认定提出新要求。
2.
主体风险：企业未依法为职工办理住房公积金缴存登记、少缴漏缴的，仍可能被职工投诉并被住房公积金管理中心责令限期缴存；灵活就业人员自愿缴存账户的开户、封存、提取须严格按各地细则执行。
3.
监管依据：《住房公积金管理条例》（2026年修订）、《社会保险法》关于强制参保的衔接规则、住建部配套实施细则。
4.
合规建议：HR与财务部门应在9月20日后重新核对缴存基数与人员名单；涉及灵活用工、平台用工的企业，应在合作协议中明确公积金缴存安排，避免"应缴未缴"或"自愿缴存"边界不清。
三、山东商品住宅质量保修新规：未提供"两书"可拒收房屋

【事件概况】
山东省住房和城乡建设厅近日印发《关于进一步加强商品住宅质量保修工作的通知》，要求房地产开发企业在商品房买卖合同中明确保修范围、期限与责任，并全面落实《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》"两书"制度，实行一户一版、按套编号、绑定房号；未提供"两书"的，买受人有权拒收房屋。通知同时要求施工单位拒不保修时，开发企业须先行维修再向施工方追偿；维修方案须经买受人同意后方可实施；企业注销后保修义务仍由承接主体存续。

【法律合规解读】

1.
制度定性：该通知将"两书"从行业惯例上升为可拒收房屋的法定交付要件，并明确开发商对施工单位的连带责任与先行维修义务，实质强化了购房人在交付环节的抗辩权。
2.
主体风险：开发企业若交付时未提供制式"两书"或两书内容缺失报修渠道、修复时限、免责情形、企业注销后承接主体等要素，购房人可主张延期交付违约金；施工单位与开发单位之间的保修推诿将被直接认定为开发企业违约。
3.
监管依据：《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》、《房地产开发企业资质管理规定》第二十三条关于未发放"两书"的罚则，以及山东省本次通知。
4.
合规建议：开发企业应在交付前完成一房一号"两书"编制，明确保修承接主体；维修响应须留存业主书面同意记录，避免后续就维修方案、维修时长产生争议。
四、"828"现房销售新政地方细则密集落地，新老划断与预售门槛成焦点

【事件概况】
自8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》以来，北京、上海、武汉、长春等地陆续出台地方实施细则。各地普遍以2026年8月28日为新老划断时点，已取得建设工程规划许可证的项目按老政策执行，之后新出让土地及未取证项目按新规执行。北京、武汉将预售门槛统一抬升至单体建筑主体结构封顶；上海按批次划断，9月10日前批次沿用老政策。

【法律合规解读】

1.
制度定性：本次改革将预售资金监管与预售条件绑定，并明确"房企违约不能按期交房的，购房人有权解除定金合同、开发商依法返还定金并承担违约责任"，购房人解除权与定金罚则在新规中被进一步明确。
2.
主体风险：开发商若在新老划断前后混淆项目适用政策，可能导致销售合同效力瑕疵或预售许可被撤销；定金合同与主合同解除后的返还义务、按揭贷款合同的处理，须按最高法商品房买卖合同司法解释同步处理。
3.
监管依据：《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《民法典》合同编关于定金与合同解除的规定。
4.
合规建议：房企在售楼处须明示项目适用新旧政策口径，合同中应单独列明预售资金监管账户、交付节点、定金返还触发条件；销售一线不得对"封顶才能预售"做模糊承诺。
五、惠州、永州等地密集出手，存量房交易资金监管扩面

【事件概况】
9月15日，湖南省永州市中心城区存量商品房交易网签备案及交易资金监管制度正式启动，二手房、商铺、办公用房全部纳入"全量网签备案、资金闭环监管"。9月20日，广东省惠州市住房和城乡建设局公示《惠州市存量房交易资金监管办法（征求意见稿）》，拟设立资金监管账户确保交易资金安全。此前湖南省五部门已于2026年8月联合发文，要求通过经纪机构成交的佣金一并纳入监管。

【法律合规解读】

1.
制度定性：在二手房交易占比首超新房的背景下，存量房资金监管从"鼓励"走向"强制全量"，中介机构收取的佣金、定金、首付款均须进入监管账户按节点划转，目的是切断中介挪用客户资金的链条。
2.
主体风险：房地产经纪机构若继续要求买卖双方将资金转入非监管账户、或以"加急""避税"为由引导线下转账，可能被认定为挪用客户交易资金，并面临行政处罚与民事赔偿；交易双方私下绕开监管的，资金损失自行承担。
3.
监管依据：《房地产经纪管理办法》、各地存量房交易资金监管办法、《民法典》关于居间合同与委托合同的规定。
4.
合规建议：经纪机构应在门店与线上渠道公示监管账户信息，合同模板中明确资金划转条件；买卖双方应坚持"先网签、再转账、按节点划付"，拒绝任何"个人账户收款"安排。
小结

本周房地产领域合规主线清晰：一是政策端从中央到地方同步推进"现房销售+资金监管+项目公司制"的新模式框架；二是权益端向购房人倾斜，从公积金覆盖扩面、住宅质量保修拒收权，到存量房资金闭环监管，消费者保护力度持续加大；三是行业端从"高周转、集团信用"转向"项目封闭、风险隔离"。

对开发企业而言，应重点检查预售资金监管账户、销售合同条款、"两书"交付、保修承接主体四项基础合规动作；对经纪机构而言，存量房资金监管已是不可绕开的硬约束；对购房人而言，应善用"未提供两书可拒收""开发商违约可解除定金合同""存量房资金必须进监管账户"三项新近明确的权利。

备注

权威信源URL：

1.
住房和城乡建设部官网新闻动态：https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/
2.
住建部房地产市场监管司动态（山东住房保修新规）：https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/art/2026/art_0c882b593d924961bbd9d868755f73a6.html
3.
中国政府网《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》：https://www.gov.cn/zhengce/content/202608/content_7078477.htm
4.
中国新闻网《三部门联合印发〈关于完善商品住房销售制度的通知〉》：http://www.chinanews.com.cn/cj/2026/08-28/10686002.shtml
5.
新华网《三部门就〈关于完善商品住房销售制度的通知〉答记者问》：https://www.news.cn/20260828/b2228e17249b48e3b21a1459430dac87/c.html
6.
南方+《惠州拟出新规保障二手房交易资金安全》：https://www.nfnews.com/content/5385rlNG6B.html
7.
永州市冷水滩区政府《永州中心城区存量房全面推行网签备案+资金监管》：http://www.lst.gov.cn/lstzjj/0200/202609/42a7afdde0c7434a9adb7b6aad649506.shtml
8.
山东省住房和城乡建设厅《关于进一步加强商品住宅质量保修工作的通知》：http://zjt.shandong.gov.cn/art/2026/9/9/art_102884_10357597.html

核心法律/监管依据：

1.
《中华人民共和国城市房地产管理法》
2.
《城市房地产开发经营管理条例》
3.
《建设工程质量管理条例》
4.
《商品房销售管理办法》
5.
《城市商品房预售管理办法》
6.
《房地产经纪管理办法》
7.
《房地产开发企业资质管理规定》
8.
《住房公积金管理条例》（2026年修订，国务院令第844号）
9.
住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）
10.
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
11.
《中华人民共和国民法典》合同编（定金、合同解除、违约责任）
Sept. 21, 2026, 6:45 p.m.